天量供应？黄埔明确回迁房可入市交易
一项重要的决定。
10月16日，黄埔区人民政府、广州开发区管委会正式印发《广州市黄埔区 广州开发区关于进一步深化城市更新工作推进高质量发展若干措施》。
| 黄埔“18条”旧改新政
这份文件一共涉及18条旧改政策，亮点很多。
不过，在我看来第15条的阐述无疑是最重磅的。
这一条正式规定，通过完成“集体”转“国有证”以及补缴土地出让金之后，回迁房可对外销售。
而负责销售的主体，也就是开发商或者村集体。
快拆快建，回迁房可入市，造成的结果是什么？
未来三年-五年，片区供应量暴涨。
这也意味着，整个区域，不仅有商品房供应，也有回迁房入市交易。
物以稀为贵，一旦供应量上去，价格肯定会被打下来。
如何消化这天量供应，是黄埔未来房价，最大变局所在。
毕竟，楼市短期看政策/金融、中期看供应、长期看人口。
1
未来三年之内，黄埔会拆掉多少房子，又会建多少套房子？
这是一个有意思的数据。
根据旧村改造攻坚行动方案，我们整理了一个表格。
未来三年，黄埔将要拆掉66个重点旧村改造项目，涉及住宅规划面积6930万平。
假如这6930万方中，刨去无证和集体物业，有一半可以建回迁房+商品房，也有3465万方。
如果按照复建、融资地块1:0.65来计算（黄埔有开发商粗略核算项目是否可做，也有开发商按照复建/融资1：1来算）。
未来三年，黄埔回迁房总量2079万方，而融资地块为1386万方。
如果有10%复建住宅弃产，由开发商对外销售，保守预计未来三年市场可交易面积约为1594万方。
| 数据来源：黄埔三年攻坚方案
那么，开发商能不能用时间来置换空间呢？先搞回迁房，融资地块慢慢开发？
如果是几个项目，或许可以这样操作。
但是66条村一起来，你要等到什么时候？资金、时间等成本你能够扛多久。
现在据我所知，在广州疯狂举牌旧改的开发商中，有的已经出现“钱慌”。
上有房企“三道红线”，下有66条村约24万人等待回迁，给开发商玩花样的时间并不多。
2
就算是人口导入，也需要时间慢慢熬。
过去六年，黄埔常住人口规模也才增加27万人。
| 数据来源：广州统计局
与老城五区的情况不同，黄埔属于第三圈层，城市更新职住比例并没有明显的限制。
未来，要是产业和人气都没起来，然后光是一堆融资商品房，这是我们不愿意看到的场景。
| 数据来源：广州市城市更新《工作方案》
所以，庞大的供应是黄埔未来楼市不得不面对的现实。
这个未来，也就三到五年的时间。
这和我之前提到黄埔楼市因拆迁需求而爆发，并不冲突。
一个是短期，交房腾屋之后，必须要解决的居住问题；另一个大家集中收楼之后，市场中长期的出现的现状。
来看同一个位置，不同时间的两张图，上面的自建房两个月就拆完了。
你可以认为白鹅潭规划是画饼，金融城是吹牛，但是你一定要坚信黄埔拆迁是真干敢干。
|黄埔两个月就拆了这么多
33
至于回迁房能不能买的话题。
我还是坚持之前的观点：除非是开发商自己出来卖，签订正规合同，否则不要买。
这里面水太深了。
之前我还跟大壮名城的拆迁户聊过，他说价格虽低，但你没有过硬的关系，最好不要买。
一个是担心有人反水，你无法顺利过户，钱房两空；另一个是回迁面积无法确定，毕竟是指标，有些还没有摇珠就卖了，不确定性高。
|中介推售回迁房，价格只有商品房的一半
所以，由开发商对外销售，则可以避免这个问题。
第一、销售主体为改造主体，即村集体或开发商，更加有保障。
现在是按照融资区商品房办理预售许可证，整个交易过程更加正规，个人与改造主体签订的买卖合同，房屋的价款在合同中进行约定，受法律保护；
第二、房屋信息、价格更加透明。
房屋的面积、套数、户型、价格等信息都有官方信息可查证，公开面向所有购房者，避免卖家临时反水、变卦，”甚至是出现“一房多卖”的情况；
第三、手续更加规范、简便。
从个人手中购买回迁房，有两种情况，一是风险较高的购买回迁房指标，属于私下交易，不受法律保护；
二是等待业主取得房产证之后，再协助买家在房管局办理过户转名手续，耗时长，风险大；直接从开发商手中购买，免去了中间繁琐的环节，手续办理周期大大缩短；
第四，付款风险降低。
许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收100%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，很容易出现“竹篮打水一场空”的局面，钱给了，房子到手遥遥无期。
第五、销售的房屋性质为国有证。
在缴纳土地出让金后可以上市交易，70年使用年限，有完整产权、有购房合同，未来也可以正常流通、进行抵押贷款等。
最后，关于黄埔明确回迁房可入市交易的话题，你有什么想说的，也可以在留言区留言，或者加入我们的交流群。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
扫一扫图片，备注村名/房企投资拓展部门添加小编微信，加入黄埔旧改讨论群！
🔽
点击查看
往期精彩内容
【土拍】地价4.3万/平起拍！周末挂地，天河牛奶厂时隔6年再卖宅地